Кто и как будет сносить старое и строить новое жилье в столице?

Участники столичного рынка жилья говорят о том, что «Комплексная программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда» остановлена. Как пишет «Интерфакс-Недвижимость», эксперты рынка ссылаются на документы городского бюджета и проект постановления «О мерах по завершению реализации инвестиционных проектов с участием Правительства Москвы» от 4 февраля этого года.

Информагентство сообщает, что по словам нескольких крупных застройщиков, работавших по программе реконструкции пятиэтажек, «на сегодняшний день нет ни одного нового инвестконтракта, предусматривающего комплексную реконструкцию кварталов с некомфортным жильем. Поэтому не ведется переселение жителей этих кварталов в новые дома. «Колоссальные риски работы с городом» вынуждают застройщиков исключать при формировании годового плана горзаказ, заявил один из девелоперов.

Да, уже из первых заявлений нового мэра Москвы Сергея Собянина стало ясно, что его приоритет – решение транспортной проблемы. Говоря о проблемах города, мэр часто умудряется даже не упомянуть жилищную, в частности снос ветхого и некомфортного жилья – пятиэтажек.

Сегодня правительство Москвы изучает «обоснованность» заключения свыше 1200 инвестиционных контрактов, заключенных прежней администрацией. Многие из них просто скандальны, срок исполнения некоторых не только начинался, но и заканчивался в 1990-х годах. О многих компаниях, «надежных партнерах правительства Москвы» не известно ничего, нет никаких данных, кроме упоминания в перечне инвесткотрактов.

Но судя по скупым заявлениям из мэрии, вряд ли администрация поставила своей целью вывести кого-то «на чистую воду». Цель более скромная – оценить последствия осуществления того или иного инвестконтракта для транспортной ситуации в районе. А здесь комплексная реконструкция кварталов – несомненный «лузер».

Минимально допустимый коэффициент замещения сносимых площадей новыми – 1,7. Т.е. снеся в микрорайоне 1 млн. кв.м ветхого жилья следует построить не менее 1,7 млн. кв.м. Считается, что в этом случае, продав оставшийся после переселения жильцов «излишек», девелопер может покрыть инвестиции и получить какую-то прибыль. Но далеко не всякая компания рисковала строить на таких условиях. Можно сказать и иначе: строить на таких услових могли только особо приближенные компании, которым был гарантирован тот или иной вариант получения прибыли.

В 2009 году, завлекая инвесторов, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин говорил уже о другом коэффициенте, при котором до 2025 года в столице на месте 20 млн. кв. м некомфортного жилья будет построено до 50 млн. кв. м нового. Теперь проекты подобных «каменных джунглей» вряд ли получат одобрение мэра, поставившего целью №1 борьбу с пробками.

Вообще, утверждение, что «в Москве снесут все пятиэтажки», и до кризиса звучало несколько самонадеянно. Всего в городе с 1956 года было построено около 36 млн. кв.м пятиэтажек. А в конце 1995 года, когда была принята «Комплексная программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда», только 6,3 млн. были отнесены городскими властями к «сносимым» сериям, а 30 млн., соответственно, - к «несносимым». За прошедшие годы было снесено около 5 млн. кв. м пятиэтажек (не более 15% общего числа), преимущественно «сносимых».

Но были среди снесенных и «несносимые» - те, что слишком уж «красиво» стояли. К счастью для властей (и, конечно, для жителей), самые первые «сносимые» панельки первыми и строились, а значит, и находились ближе к центру города, на относительно хороших местах. Ну а если уж не повезло «сносимой» и ее жителям, так не повезло. И стоят до сих пор «сносимые» пятиэтажки с аккуратно срезанными ввиду полного разрушения балконами.

Снос «хрущевок» был отнюдь не самоцелью городских властей. И не их заслугой: дома сносились там, где удавалось найти инвестора для нового строительства. Еще несколько лет назад было немало компаний, желавших взяться за микрорайоны пятиэтажек. Цифра в 8-10 млн. кв. м построенного жилья в год вовсе не казалась фантастической. Но городские власти, видимо, были уверены, что впереди у них безоблачная вечность. Условия по инвестконтрактам ужесточались и усложнялись во всех смыслах этих слов.

Одновременно городские власти накапливали силы для вытеснения частного девелопмента из столицы. Идеологическим прикрытием этой операции служил мотив «в городе больше строить негде». Весной 2008 года за несколько месяцев до начала кризиса, когда самые дальновидные девелоперы распродавали активы, «крепкие хозяйственники» заявляли, что оставят частному девелопменту только реконструкцию промзон. В кризис заговорили по другому, но девелоперы «авансам» того же Кузьмина с его 50 млн. кв.м на месте сносимых «хрущеб» уже не верили.

А потом команда сменилась. Внятной программы жилищного строительства у нее все еще нет. Хотя в опубликованном в начале февраля списке 14 «приоритетных госпрограмм» на 14-м месте значится некая обобщенная «Градостроительная политика». После таких приоритетов, как: «Информационный город», «Развитие индустрии отдыха и туризма» и «Создание международного финансового центра».

Строить новое жилье, конечно, придется. А учитывая особенности Москвы, придется, среди прочего, на месте старого жилья. Помимо 30 млн. кв.м пятиэтажек, в Москве остается не менее 10 млн. кв.м ветхого жилья более ранних лет постройки преимущественно в центре города. Давно устарели морально и девятиэтажки-«брежневки». Увлеченная «транспортной сверхзадачей» команда не скоро, но поймет, что паузы в жилищном строительстве недопустимы.

Возможно, поймет тогда, когда убедтся, что решить транспортную проблему можно не выносом конечных станций метро подальше за МКАД (где можно устроить перехватывающие парковки, правда, лишив самих москвичей возможности пользоваться метро в часы пик), а строительством метро «шаговой доступности» в самом городе. Как отметил недавно главный архитектор «Метрогипротранса» Николай Шумаков: «В Москве 300 километров линий метро. При населении свыше 10 миллионов человек их должно быть не менее полутора тысяч». Шокирующее своей трудностью, но единственно верное решение.

Наверное, реконструировать кварталы пятиэтажек придется без всяких надежд на госзаказ. «Комплексная программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда» в прежнем виде шансов, видимо, не имеет. Придется искать рыночные схемы.

Альберт Акопян
КДО