Ипотечная ставка на средний класс. Государство намерено сделать ипотеку доступной большинству россиян

Государство намерено переложить с себя бремя ответственности за решение жилищной проблемы на самих граждан. Цель «Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года», подписанной на днях премьером Владимиром Путиным, – сделать так, чтобы цены на жилье, условия ипотеки, доходы населения позволяли приобретать жилье 60% семей. Эксперты считают эти задачи недостижимыми и неактуальными. Рынку не хватает не доступной ипотеки, а восстановления докризисных объемов строительства.

Открывая понедельничное заседание президиума правительства, премьер объявил, что подписал «Стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года». Прокомментировать документ доверили вице-премьеру Александру Жукову, который поделился громадьем госпланов в этой сфере.

Главная задача стратегии – создать условия, при которых ипотека станет доступной большинству россиян. «Конечно, сразу добиться этого не удастся, поскольку в 2009 году у нас только 17% семей имели такую возможность. Но постепенно эта доля должна увеличиваться: к 2015 году – до 30% и до 50% – к 2020-му. Конечная цель – 60% к 2030 году», – подчеркнул Жуков.

Стратегия предусматривает привлечение в систему ипотечного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов. В частности, пенсионных накоплений, резервов страховых организаций и других средств институциональных инвесторов. При этом средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам должен снизиться до размера инфляции плюс 2–3%, тогда как сегодня банки добавляют к инфляции 5–6%. Кроме того, по расчетам правительства, средний срок ипотечного жилищного кредита должен увеличиться с нынешних 16 с половиной лет до 30 лет к 2020 году.

Правительство пытается воздействовать на банки, принуждая их снижать ставки по ипотеке. Успехи, впрочем, более чем скромные – средневзвешенная ставка по рублевым кредитам за пять месяцев 2010 года снизилась с 13,7 до 13,4%, по кредитам в иностранной валюте – с 12,7 до 11%. Такие темпы премьер счел недостаточно высокими. Как бы там ни было, за январь–май было выдано 85 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 105 млрд. руб., что в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2009 года.

Однако аналитики добавляют изрядную ложку дегтя в бочку административного меда. Они отмечают, что оживление ипотечного кредитования происходит в основном на вторичном рынке жилья. На рынке новостроек перемен к лучшему нет. Банки, опасаясь за платежеспособность заемщиков и финансовую устойчивость застройщиков, практически не выдают кредиты на покупку квартир на этапе строительства дома. Ставки на ипотечные кредиты на строящееся жилье выше на 2–4% по сравнению с условиями приобретения квартир по ипотечным схемам на вторичном рынке. Первоначальный взнос тоже примерно на 10% выше.

Замдиректора Независимого института социальной политики (НИСП), директор научных программ «Доступно ли жилье» Лилия Овчарова называет цифры, содержащиеся в правительственной стратегии развития ипотеки, «лукавыми». По данным исследования НИСП, прироста среднего класса с уровня примерно в 20% в самые «хлебные» для отечественной экономики годы – 2000–2007-й – вообще не произошло. Между тем Стратегия-2020 предусматривает к 2020 году рост среднего класса в России до 50%. Именно эта категория населения должна выйти на рынок ипотечного кредитования, чтобы, сообразуясь со своими доходами, приобретать себе жилье. Кризис отрезвил от романтизма чиновников, наглядно показав, что ожидавшегося прироста среднего класса в указанные сроки не произойдет. В идеале, если экономика действительно пойдет по пути инновационного развития, по мнению Овчаровой, можно ожидать, что к 2030 году средний класс в России составит 35–40%. Со своей стороны государство могло бы позаботиться о бюджетниках и семьях, в которых 2–3 ребенка, подключив их к специальным ипотечным программам, предусматривающим субсидирование процентных ставок по кредитам, считает эксперт.

«Для развития ипотеки обязательные условия – низкие ставки по кредитам и низкая инфляция», – убежден главный экономист компании «Тройка Диалог» Евгений Гавриленков. Ну а для того, чтобы иметь инфляцию на уровне 1–2% годовых, как в развитых странах мира, принципиальное значение имеет сокращение госрасходов. Если планы по сдерживанию расходов федерального бюджета будут реализованы, то, по мнению Гавриленкова, теоретически ипотека для большей части населения со временем станет доступной.

В свою очередь, руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко настроен более категорично. Стратегия развития ипотеки в России напомнила ему обещание коммунизма к 1980 году Никиты Хрущева или перестроечные заявления Михаила Горбачева, обещавшего отельную квартиру каждой советской семье к 2000 году. «Конечно, это здорово – с таким размахом смотреть в будущее, но опыт показывает, что жизнь корректирует такие планы до неузнаваемости», – подчеркнул эксперт. Он считает, что для российского рынка жилья большую актуальность имеют выверенные среднесрочные планы – на 2–3 года. В настоящий момент рынку нужна не ипотека как таковая, которая, став доступной, взвинтит цены на квартиры, а восстановление объемов строительства жилья. Однако именно с этим наблюдаются наибольшие сложности – банки перекрыли заемщикам кредитные линии. Строителям в таких условиях будет не до новых проектов. Ни сейчас, ни 20 лет спустя.