Доля «альтернативы растет

В 2010 году порядка 90% от всех операций с жилой недвижимостью приходилось на альтернативные сделки

В 2009 году доля альтернативных сделок в общем объеме сделок по купле-продаже жилья достигала 70% и более, в 2010 году, по данным компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг», на них уже проходилось порядка 90% от всех сделок с жилой недвижимостью Москвы. Такие сделки были и остаются достаточно востребованными и популярными, так как для многих москвичей – это наиболее простой способ решить свои жилищные проблемы.

С юридической точки зрения альтернативные сделки ничем не отличаются от обычных сделок купли-продажи. Риэлтор находит покупателя и варианты новых квартир, проверяет готовность пакета документов на все объекты, участвующие в альтернативной сделке, и организует сделку таким образом, чтобы она состоялась с максимальной выгодной для всех участников.

«Главная сложность таких сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и всех участников цепочки продаж и покупок, которых может быть более десяти человек. Поэтому заключить альтернативную сделку без помощи специалиста практически невозможно» - отметил Роман Мурадян, председатель брокерского совета холдинга «МИЭЛЬ».

Для того, чтобы провести альтернативную сделку, нужно учитывать многие факторы. Например, трехкомнатная квартира может не разменяться на две однокомнатные, если только не ухудшается месторасположение (район) этих двух квартир. То есть, суммы, вырученной от продажи трехкомнатной квартиры хватит на покупку двух однокомнатных, только если эти квартиры будут приобретены в районе на порядок ниже по своим характеристикам, чем район реализованной «трешки». Квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже, чем двух- или трехкомнатной. Конечно, если речь идет о центре Москвы (в пределах Садового кольца), то возможности расширяются. За стоимость трехкомнатной квартиры в центре можно купить пару двухкомнатных квартир в спальных районах на окраине города.

Обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в одном районе или районах похожих категорий еще сложнее. Такой обмен возможен, если клиент продает двухкомнатную квартиру в районе, который по своим потребительским качествам на голову выше тех районов, где будут покупаться «однушки». Чаще всего обмен двухкомнатных квартир на однокомнатные происходит с доплатой.

На растущем рынке осуществлять альтернативные сделки очень сложно. Стабилизация цен дает возможность совершать альтернативные сделки с большей долей вероятности. Во-первых, при снижении уровня цен, человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, и, выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты.

«Риэлторы знают все эти технологии и особенности, знают, как верно оценить объект и где искать нужный вариант, чтобы он подошел не только по потребительским характеристикам, но и по цене. Порядка 90% запросов на покупку или продажу недвижимости, которые поступают в наши офисы, решаются с помощью альтернативных сделок. Москва – город альтернативных цепочек» - подчеркнул Роман Мурадян.