Долевка: работа над ошибками

Подготовленные Минстроем РФ поправки в закон о долевом строительстве повысят финансовую прозрачность и ответственность застройщика. Но некоторые из предложений могут привести к росту цен на новостройки.

Минувшим летом Минстрой России активно взялся за корректировку федерального закона о долевом строительстве жилья. Необходимость «апгрейда» ФЗ-214 очевидна: работающий десятый год закон не стал настоящей защитой для дольщиков. По данным БН, более трети объектов с перенесенным сроком ввода в эксплуатацию строится в рамках закона о долевке. Не спасает федеральный закон и от банкротства застройщика (вспомним недавнюю историю ГК «Город»). Внедренное с начала 2014 года обязательное страхование гражданской ответственности строительных компаний перед дольщиками тоже не помогло – механизм оказался фикцией.

В кризис риски покупателей строящейся недвижимости возрастают. Понятно, что правительство страны, взявшееся за обновление ФЗ-214, пытается предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Меры при этом предлагаются самые радикальные – вплоть до полной отмены долевого строительства жилья. Запрет на продажу недостроя действительно свел бы риски покупателей на нет. Но лишил бы строительные компании источника дешевого финансирования проектов, что незамедлительно отразилось бы на цене квадратного метра. На стагнирующем рынке такие резкие телодвижения опасны, а потому идея была оставлена до лучших времен.

Тем не менее, в пакете поправок, разработанных Минстроем, осталось немало интересных и неожиданных предложений. Рассмотрим наиболее значимые из них.

Банковский интерес

Одна из новаций, по мнению представителей строительного бизнеса, родилась под давлением банковского лобби. Они предложили запустить новый механизм банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов, который обеспечит строителям доступ к сравнительно дешевому финансированию и защитит деньги дольщиков. Выглядит это следующим образом: застройщик заключает договор с банком, который открывает эскроу-счета для аккумуляции средств будущих владельцев жилья. Деньги на них хранятся вплоть до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Строительство объекта финансируется за счет банковского кредита, который выдается по льготной ставке (на данный момент речь идет о 10-15% по сравнению с 18-20%, предлагаемыми на рынке).

Плюсом такой схемы является гарантированная сохранность средств дольщика. Но минусы также предсказуемы. Стоимость квадратного метра вследствие необходимости платить за финансовые ресурсы возрастет, хотя и не так резко, как при полном отказе от долевого строительства. В случае банкротства строительной компании дольщик получит не квартиру, которая ему, собственно, и была нужна, а деньги, изрядно подъеденные инфляцией за 2-3 года. В выигрыше останутся только банки, привлекающие практически бесплатные денежные средства на депозиты.

Дольщик, спасайся сам

Альтернативный способ защиты интересов покупателя жилья выглядит еще более спорным. Предлагается с 2017 года переложить ответственность по страхованию договоров долевого участия на плечи дольщиков. Этот вариант гораздо больше нравится строителям, чем эскроу- счета: он сохраняет для них доступ к бесплатным денежным ресурсам и снимает обязанность тратить 1,5- 4% от стоимости объекта на банковскую гарантию или страховку.

Дольщики должны будут приобретать страховой полис у страховщиков, список которых будет публиковаться на сайте ЦБ. При этом минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.

Туманными в этой схеме остаются три аспекта. Во-первых, весьма сомнительно, что можно будет обязать покупателей квартир в новостройках страховать свои риски. Напомним, что неоднократные инициативы властей в этой сфере спотыкались о невозможность навязать добровольные виды страхования в обязательном порядке – это противоречит Гражданскому кодексу РФ.

Во-вторых, трудно подсчитать, насколько такой вид защиты повысит цены. Застройщики утверждают, что удорожание «квадрата» в этом случае может составить от 0,5 до 1%. Однако несколько лет назад, по данным БН, риски дольщиков в Петербурге страховали всего три компании по довольно высоким тарифам – от 1% до 6% от стоимости квартиры. При этом принимали на страхование только объекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

В-третьих, сомнительно, что страховщики, не имеющие возможности перестраховывать риски на Западе, смогут обеспечить настоящую защиту дольщиков в случае банкротства крупной строительной компании.

Прозрачные застройщики

Исключительно полезными кажутся инициативы, связанные с повышением качества самих застройщиков. Таких поправок немало.

Прежде всего, чтобы работать по ФЗ-214, строительная компания должна обладать незапятнанной репутацией. Она не может находиться в процессе ликвидации или банкротства, значиться в реестрах недобросовестных поставщиков или участников аукциона по продаже государственного или муниципального участка. Предприятие должно быть чисто перед налоговыми органами, а его директор и главный бухгалтер – не иметь в анамнезе судимостей.

Видимо, в прошлое уйдет обычная для отрасли практика порождать «дочку» под строительство каждого объекта с уставным капиталом в 10 тыс. руб. Если поправки будут приняты, минимальный размер уставного капитала повысится до 50 млн руб., а строительные холдинги будут обязаны нести ответственность за все объекты, которые возводят их дочерние структуры.

Вырастут также требования к размеру собственных средств застройщика, вкладываемых в проект. Они должны будут составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади квартир на среднюю цену 1 кв. м общей площади жилья на первичном рынке. Расходование денег дольщиков предполагается взять под жесткий контроль. Компании придется ежеквартально отчитываться за себя и своих подрядчиков, в том числе – подтверждать, что средства покупателей пошли на строительство исключительно того дома, в котором они приобрели квартиру.

Информацию о финансовой дисциплинированности строительной компании предполагается разместить в открытый доступ. Не позднее, чем с 1 января 2017 года планируется запустить единый реестр застройщиков, работающих по ФЗ-214. В нем контролирующие органы смогут делать пометки о выявленных нарушениях и наложенных штрафах.

По просьбам петербуржцев

Минстрой услышал наконец-то строительное сообщество: в перечень поправок внесено предложение, которое готовили, в том числе, члены «Объединения строителей Санкт–Петербурга». Если оно будет принято, то бремя строителей по обеспечению крупных проектов социальной инфраструктурой станет несколько легче.

Напомним, что с 2013 года 72 петербургские строительные компании подписали соглашение со Смольным о передаче городу детских садов и школ. Строятся такие объекты за счет прибыли компании, так как действующая редакция ФЗ-214 позволяет направлять средства дольщиков только на возведение жилья. Передавая «социалку» городу, застройщики платят НДС. В результате двойного налогообложения стоимость садиков и школ возрастает почти на 40%. Продвигаемое петербургским строительным сообществом предложение позволит создавать социальные объекты за счет средств дольщиков.

Пакет поправок в ФЗ-214 на прошлой неделе был передан Минстроем РФ в правительство страны. Предполагается, что до конца года законопроект будет внесен в Госдуму РФ.

Источник: Бюллетень недвижимости