Аренда элитной недвижимости в Москве: спрос, предложение, цены

Характеристика спроса
По оценкам IntermarkSavills, в структуре арендаторов за 9 месяцев 2010 г. существенных изменений не произошло. Иностранные клиенты по-прежнему преобладают в общем спросе, их доля составляет 67% от общего числа. 30% всех запросов на поиск жилья приходится на российских клиентов. Что примечательно, заявки в этой группе поступают в равной степени как от мужчин, так и от женщин, в то время как среди иностранных клиентов мужчины значительно преобладают (76% против 21%).

Как и в 2009 г., в истекшем периоде в общей структуре спроса доминируют семейные пары. На их долю приходится около 60% всех заявок. Самую высокую активность на рынке аренды высокобюджетного жилья проявляют клиенты в возрасте от 30 до 40 лет (42%). Вместе с тем, доля клиентов в возрасте до 30 лет возросла на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным IntermarkSavills, объем спроса на рынке высокобюджетной аренды в течение прошедшего периода 2010 г. в среднем сохранился на уровне прошлого года.

Во II квартале был отмечен резкий рост количества потенциальных арендаторов за счет возвращающихся в страну экспатов. Однако, в III квартале аналитики фиксировали снижение активности на рынке аренды, связанное с установившимися неблагоприятными экологическими и погодными условиями.

В целом, на конец III квартала объем спроса вырос на 4% по сравнению с показателями аналогичного периода 2009 г.

По итогам III квартала 2010 г., основной объем спроса сосредоточен в районе Арбат-Кропоткинская (15%). Среди других районов востребованными остаются Тверская-Кремль (12%), Ленинградский проспект (11%). Замоскворечье (10%), и Патриаршие пруды. Интерес к последнему снизился на 3% по сравнению с показателями прошлого года, составив 8%.

В объектной структуре спроса, как и ранее, лидируют 3-х и 4-х комнатные квартиры (30% и 25% соответственно). По сравнению с показателями за аналогичный период 2009 г., спрос на многокомнатные квартиры (5 и более комнат) снизился на 6%, ими интересуются 18% арендаторов. А спрос на 2-комнатные квартиры ровно настолько же увеличился, достигнув 22%. Это, в первую очередь, связано с ростом доли потенциальных арендаторов в возрастной группе до 30 лет.

Как и год назад, основной объем спроса (50%) на рынке высокобюджетной аренды сосредоточен в сегменте до 4000 долл. США. Доля запросов на самые дорогие объекты (от 10000 долл. США за объект в месяц) сохранилась на уровне близком к прошлогоднему и не превышает 10%.

Структура предложения
По укрупненным оценкам IntermarkSavills объем предложения высокобюджетного жилья на рынке аренды недвижимости на конец III квартала 2010 г. снизился на 24% относительно декабря 2009 г. Напомним, что в последнем месяце I полугодия текущего года был отмечен рост количества свободных объектов, что отчасти было обусловлено сезонной миграцией арендаторов в загородные дома и зарубежные резиденции. Тем не менее, тенденция снижения объемов предложения продолжается, и на конец сентября 2010 г. количество предлагаемых в аренду квартир на 11% меньше, чем в I полугодии.

В территориальной структуре текущего предложения по-прежнему доминирует район Арбат-Кропоткинская (17%), далее следуют Ленинский проспект (11%), Тверская-Кремль (10%), Лубянка (10%) и Ленинградский проспект (10%). По итогам сентября 2010 г. районы Патриарших прудов и Замоскворечья демонстрируют дефицит свободных объектов. Таким образом, территориальная структура предложения остается неизменной в течение трех кварталов 2010 г.

В объектной структуре предложения на конец III квартала 2010 г. преобладают 3-х (39%) и 4-х комнатные квартиры (28%). Количество многокомнатных (5 и более комнат) квартир с конца 2009 г. увеличилось на 2%. Быстрее всего уходят с рынка самые компактные объекты (1- и 2-комнатные квартиры). За прошедший период с начала 2010 г. их доля сократилась на 5%. Минимальная доля предложения (2%) приходится на однокомнатные квартиры.

В структуре предложения по площади квартир в III квартале 2010 г. преобладают объекты площадью от 100 до 150 кв.м. В течение этого периода наблюдалось сокращение количества объектов площадью до 50 кв. м, и к концу квартала их количество уменьшилось почти в 2 раза. При этом доля самых больших объектов (от 150 кв м.) увеличилась на 5 % по сравнению с показателями аналогичного периода 2009 г.

Наибольший объем предложения, как и ранее, сконцентрирован в бюджете до 4000 долл. США (38%). Однако, по сравнению с декабрем 2009 г. этот показатель снизился на 7%, за счет перехода квартир в сопредельные бюджеты. В сегменте от 6000 долл. США до 10000 долл. США доля предложения составляет 24%, в то время как аналогичный показатель в конце прошлого года достигал лишь 18%.

Арендные ставки и бюджеты
По итогам III квартала средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды составили 6528 долл. США за квартиру в месяц и 584 долл. США за кв. м. в год, что на 16 % выше соответствующего показателя за аналогичный период 2009 г. (III квартал 2009 – 5613 долл. США за объект в месяц). Повышение среднего бюджета аренды и удельной ставки по отношению к декабрю прошлого года составило 10% и 1% соответственно. Таким образом, на протяжении года наблюдается стабильная положительная динамика бюджетов предложения.

По сравнению с показателями на конец сентября 2009 г., цены на аренду жилья в высокобюджетном сегменте на конец III квартала 2010 г. выросли практически во всех районах Москвы. Традиционно, максимально высокие бюджеты удерживают районы Арбат-Кропоткинская и Патриаршие пруды. За истекший год цены здесь выросли на 10% и 24% соответственно. Особенно значительное повышение наблюдалось в районах Цветной бульвар (35%), Проспект Мира (40%) и Кунцево (39%). Однако, несмотря на рост бюджетов предложения, цены на квартиры в сегменте высокобюджетной аренды все еще не достигли докризисного уровня.

С начала 2010 г. наблюдалась стабильная положительная динамика роста средних бюджетов аренды квартир, запрашиваемых со стороны потенциальных нанимателей, однако в летние месяцы было отмечено резкое снижение бюджетов запросов. При этом сентябрь ознаменовался очередным ростом ценовых показателей.

За истекший период 2010 г. средний бюджет квартиры, запрашиваемый арендатором, составляет 5440 долл. США за объект в месяц, что на 4% выше соответствующего показателя за III квартал 2009 г. (5230 долл. США).

«По итогам 9 месяцев, которые прошли с начала этого года, мы наблюдаем постепенный рост арендных ставок и увеличение бюджетов потенциальных арендаторов. Однако анализ заключенных за этот период сделок показал, что их основное количество по-прежнему сконцентрировано в ценовом сегменте до 4 000 долл. США, что свидетельствует о все еще низком платежеспособном спросе», - считает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач.