Вице-президент ГРМО Хромов Андрей Александрович в интервью для "Недвижимость & Цены" о загородном жилье
Говоря о загородной недвижимости, эксперты, как правило, имеют в виду современные коттеджные поселки. Между тем внушительный объем спроса приходится и на сегмент так называемой неорганизованной застройки. О нем рассказывает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов.
 |
Андрей Хромов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор ЗАО «Кредит-Центр» |
— Основные виды загородных объектов, которые вызывают интерес покупателей и арендаторов в сегменте так называемой неорганизованной застройки, — это дача в садовом товариществе, дом в деревне, коттедж со всеми удобствами в обычном поселении. Кто-то предпочитает отдельно стоящие дома, например, рядом с рекой или лесом. Еще один вид недвижимости, который выбирают москвичи с маленькими детьми, — квартира в небольших тихих подмосковных городах с хорошей экологией, таких как Пущино или Звенигород.
— Получается достаточно пестрая картина…
— Рынок загородного жилья крайне разнороден. Особенно если учесть, что в отличие от многоквартирного дома или современного коттеджного поселка в дачном сегменте нет двух одинаковых объектов.
Тем не менее риэлторы Московской области, которые работают преимущественно как раз с такими объектами, создали их классификацию. Основные критерии — размеры дома и участка, наличие удобств. Помимо качественных характеристик большое значение имеет направление и удаленность от МКАД. Подобный подход позволяет примерно оценить и стоимость предложения. Хотя, конечно, ценовая вилка довольно широка.
Самый простой вариант — дачный домик без удобств в садовом товариществе, размеры которого, как правило, не превышают 100 кв. м, на участке 5–8 соток. Его цена может колебаться от 600 тыс. до 1,5 млн руб. в зависимости от направления и расстояния до МКАД, а аренда на лето обойдется примерно от 8 до 12 тыс. руб./мес.
Немного дороже дом в деревне с минимумом удобств (15–20 тыс. руб./мес. — аренда и 2–3,5 млн руб. — покупка). Размеры его примерно те же, что и дачи, но участки в деревне обычно чуть больше, да и дом более основательный, подходящий для круглогодичного проживания. Хотя удобства по-прежнему во дворе.
Домовладения с коммуникациями различаются лишь размерами дома и участка. Чаще всего это двух-трехэтажные дома, возведенные из хороших стройматериалов и пригодные для комфортного постоянного проживания. Небольшой коттедж площадью 100–120 кв. м на участке 10–12 соток обойдется арендатору в среднем в 35–50 тыс. руб., а покупателю — 3,5–9 млн руб. Если площадь будет больше, дома — 120–200 кв. м, а участка — 12–15 соток, то арендная плата возрастет до 50–70 тыс. руб., а цена покупки — до 4–10 млн руб. Для дома в 200–300 кв. м показатели следующие: 70–100 тыс. руб. — аренда и 10–15 млн руб. — продажа. Ну а стоимость более крупных коттеджей при аренде и продаже может доходить до 300 тыс. руб./мес. и 20 млн руб. соответственно.
— А как распределяются цены на дачи в зависимости от трассы и удаленности от Москвы?
— Престижные направления в области в целом совпадают со столичными. Как и в Москве, наиболее дешевыми являются объекты, расположенные на востоке, юго-востоке и юге области. Кстати, цены, о которых мы говорили выше, приведены именно для этих направлений. Для более дорогих юго-запада, запада, северо-запада и севера средняя стоимость загородного жилья примерно на 15–30% выше. Это связано с наличием водохранилищ на северо-западе и севере, элитных районов Рублевского шоссе на западе, а также с большим количеством стародачных мест. Такие обжитые зеленые поселки с довольно обширными участками и уже выросшими деревьями весьма привлекательны для покупателей и арендаторов. Валентиновка, Загорянка, Истра, Звенигород, Заветы Ильича, Алабино — названия стародачных мест северного, северо-западного и западного направлений. Во многих из них проживали известные деятели науки и искусства. Если же говорить о восточном, юго-восточном и южном направлениях, то здесь расположены Малаховка, Кратово, Салтыковка, Горки Ленинские.
Разумеется, цены меняются и по мере удаления от Москвы. Если принять зону до 10 км от МКАД за 100%, то дисконт в пределах 10–20 км составит 10–12%, на расстоянии до 40 км — 20–25%. В зоне от 40 до 70 км от МКАД стоимость дома при прочих равных будет ниже на 30–35%, а далее 70 км — на 40–45%. Дополнительные скидки в 15–20% можно получить при аренде дома, если снимать его не на лето, а на более длительный срок.
— Давайте поговорим о предпочтениях потребителей. Как они подходят к выбору дачи? И что наиболее востребовано?
— Конечно, выбор всегда индивидуален. Тем не менее общие тенденции есть.
Принципиальное значение имеет совокупность трех критериев — природного окружения, транспортной доступности и стоимости. Причем цена, конечно, стоит на первом месте. И с этой точки зрения востребованы как раз не самые престижные направления — южное, восточное и юго-восточное.
Но если бюджет позволяет, то горожане стремятся приобрести или арендовать дачу по тому же направлению, где живут, чтобы как можно быстрее добираться до нее на машине, автобусе или электричке. Еще один критерий выбора — эмоциональный. Люди нередко стараются поселиться летом в тех местах, где, например, проводили каникулы в детстве. Что касается транспортной доступности, то для владельцев автомобилей важна хорошая трасса, ведущая практически до поселка или деревни, а для пеших дачников — близость железнодорожной станции либо остановки автобуса, идущего в Москву. Необходимость добираться на перекладных снижает привлекательность места, независимо от его удаленности от МКАД.
Кстати, наиболее популярное расстояние до Кольцевой автодороги — в пределах 30 км. Но это и самые проблемные для автомобилистов участки, после которых дополнительные 5–10 и даже 20 км не имеют решающего значения. И все же, видимо, по привычке, люди стремятся обосноваться именно в 30-километровой зоне. Впрочем, следует отметить, что в кризис спрос откатился буквально до окраин Московской области. В результате в зону повышенного внимания вошли так называемые дальние дачи. Сейчас интерес потребителей вновь приближается к Москве, но радиус активных покупок все-таки расширился до 70 км от МКАД.
— Какое значение для потребителей имеет наличие инфраструктуры в поселке или деревне? Ведь это одно из основных преимуществ современных коттеджных поселков…
— Конечно, инфраструктура довольно важна — прошли времена, когда главным для дачников была возможность посадить на участке картошку. Сегодня в большинстве садовых товариществ имеется хотя бы продуктовый киоск. А наличие автомобиля позволяет приобрести все необходимое в ближайшем городе. Кстати, для клиентов, присматривающих дом в среднем и дальнем Подмосковье, существенное значение имеет близость поселка или деревни к более крупному населенному пункту, где есть магазины, рынки, медицинские учреждения и крупные транспортные узлы.
— Сотрудники московских агентств недвижимости предлагают в основном коттеджи в современных поселках. Куда же обращаться тем, кто желает купить или снять дачу?
— Это непростая проблема. Действительно, интересы московских риэлторов сосредоточены преимущественно в сегменте организованного загородного рынка. Их можно понять: себестоимость подбора дачного домика крайне высока. Один показ с учетом рабочего времени и бензина обойдется в круглую сумму, которую, кстати, никто не возместит, если сделка не состоится.
Гораздо более широкие возможности у местных риэлторов, работающих в данном районе или хотя бы по этому направлению. Они хорошо знают населенные пункты, к ним стекается информация об объектах, которые продают на их территории.
Не секрет, что переход собственности дачных домов зачастую сопровождается запущенной юридической историей. И привести ее в соответствие с требованиями, предъявляемыми к сделке, означает оформить множество документов в различных организациях, а порой и через суд. Конечно, для этой рутины необходимы многократные выезды в местные инстанции, что для московских риэлторов существенно повышает себестоимость работ.
— А если кто-то все же решил найти объект самостоятельно?
— Думаю, сможет, хотя это будет непросто. До сих пор не существует единой базы дачных объектов: информация появляется на досках объявлений и форумах в Интернете, в листингах отдельных агентств недвижимости, объявлениях местных изданий. В настоящее время Гильдия риэлторов Московской области проводит работу по созданию единой базы, но пока она не завершена.
Первое, что я бы порекомендовал покупателям, — изучить объявления в местных городских и районных газетах, а также в Интернете. Ну и наиболее трудоемкий и старый способ — объехать интересующие деревни и поселки в расчете на сарафанное радио.
Тем не менее без участия риэлторов я бы посоветовал ограничиться лишь поиском вариантов, поскольку, повторюсь, юридическая сторона дачного вопроса крайне сложна. Сложнее, чем в любой сделке с московской квартирой.
«Недвижимость & Цены» № 29от 19.07.2010
Марина СКУБИЦКАЯ