Специалисты ГРМО для интернет-журнала www.metrinfo.ru о рынке недвижимости сегодня: "Расчеты: доллар или рубль. Скажется ли падение рубля на ценах на квартиры"
Ослабление российской национальной валюты – рубля - по отношению к доллару и евро вызывает беспокойство на рынке недвижимости. Главный вопрос – не станет ли это причиной перевода ценников с рублей на условные единицы, что на самом деле обернется ничем иным, как ростом цен на недвижимость.
Ситуация двух последних месяцев стала наглядно демонстрировать то, что при расчетах выиграли те продавцы, кто зафиксировал свои цены в иностранных валютах (условных единицах), а не в рублях. Поэтому на рынке недвижимости поползли слухи, что если ситуация будет развиваться по данному сценарию и в будущем, то это может спровоцировать переход все большего числа продавцов вторичного рынка и, возможно, даже застройщиков, на обозначение цен предложения в условных единицах. Это означает, что платежи будут осуществляться или по курсу ММВБ на момент платежа, либо, как это было раньше на первичном рынке, по внутреннему курсу застройщика. Насколько эти слухи достоверны, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял с помощью экспертов.
Дмитрий Таганов, руководитель АЦ Корпорации «ИНКОМ», на протяжении уже пяти лет в специализированных профессиональных базах данных все предложения рынка номинируются в трех валютах – рублях, долларах и евро. Что касается рекламных объявлений, то согласно закону «О рекламе» (ст.5. п.7.1.) стоимость в обязательном порядке должна быть указана в рублях. И в Гражданском кодексе РФ есть статья 317, пункт 1 которой гласит: «денежные обязательства должны быть выражены в рублях». «Вместе с тем закон допускает, производя расчеты в рублях, опираться на эквивалент в иностранной валюте», - добавляет Алексей Рудаков, генеральный директор Группы компаний «ПЖИ».
|
Алексей Рудаков, генеральный директор Группы компаний «ПЖИ» |
Полулегальные расчеты
При расчетах покупателей с продавцами на вторичном и первичном рынке есть свои нюансы. И вторичный рынок, как более чувствительный к внешним переменам, должен был бы первым прореагировать на финансовую нестабильность национальной валюты. Но пока этого не случилось. По словам Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», в Москве в массовом сегменте процент квартир, продавцы которых изначально номинируют цены в валюте, в настоящее время минимален.По оценке Александра Целыковского, генерального директора Century 21 Мегаполис-Сервис (Президента Электростальской Гильдии риэлторов), таких на данный момент примерно 5%. Эксперт признает, что отдельные продавцы сейчас пытаются привязать стоимость недвижимости к курсу валют, но такие случаи единичны, поэтому о тенденции пока говорить рано.
|
Александр Целыковский, генеральный директор Century 21 Мегаполис-Сервис |
Как отметил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, примерно 70% квартир выставляются в иностранной валюте. «Но валюта продажи зависит не от характеристик квартиры, а от пожеланий владельцев, ситуации в их бизнесе», - уточняет эксперт. На практике привязка к той или иной валюте важна для тех, кто в этой валюте и собирается хранить вырученные от сделки средства или планирует погасить свои обязательства в этой валюте, добавляет Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»).
Как объяснил Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»), застройщику опираться на курс иностранной валюты целесообразно в следующих случаях:
- когда взят кредит в иностранной валюте;- когда предоставляется участнику долевого строительства рассрочка на длительный срок;
- когда приобретаются строительные материалы в ценах, эквивалентных курсу валюты,
- когда расчеты с подрядными организациями производятся в привязке к валютному курсу;
- когда учредителями застройщика являются иностранные лица и при этом они планируют получить доход по проекту в своей валюте;
- когда застройщик работает одновременно и в России и за рубежом.
В остальных случаях эффективность данной меры не очень высока.
Перспектива валютизации
Что же касается перспективы в будущем перейти на расчет за недвижимость в валюте, то Олег Репченко руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что появление ценников в денежных знаках других государств за жилье экономкласса маловероятно, так как люди которые его продают и покупают, используют преимущественно только российские рубли, в рублях измеряются и их доходы, и расходы. Однако эксперт соглашается с тем, что рынок недвижимости будет расслаиваться, и при сделках с дорогим жильем ценники с валютным обозначением стоимости продаваемых объектов, как и раньше, будут использоваться. Аналитик связывает это с тем, что целевая аудитория элитного рынка – это преимущественно бизнесмены, которые работают или на международных рынках, или ведут свои расчеты с партнерами в валюте, поэтому для них такой подход более удобен.
Похожее мнение высказали и другие игроки рынка недвижимости.
Не видит смысла перехода в другую валюту и Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»). Он говорит, что расчеты застройщика с подрядными организациями производятся в рублях, кредиты на финансирование строительства тоже в рублях. Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный», также считает, что застройщикам нужны оборотные средства в первую очередь в рублях, «а ценники, в случае заметной инфляции, можно достаточно часто переписывать». Хотя эксперт и допускает, что в долгосрочной перспективе, «если рубль будет слабеть длительно и постоянно, рынок может перейти в расчетах на валюту».
|
Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный» |
Мнения экспертов
Александр Целыковский, генеральный директор Century 21 Мегаполис-Сервис
Если продавцы привязываются к растущему курсы валюты, то рублевые цены вырастут.
Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»:
На цены действуют разнонаправленные силы: с одной стороны снижение курса рубля, с другой опасения второй волны экономического кризиса и как следствие возможное падение цен на недвижимость.
Алексей Рудаков, генеральный директор Группы компаний «ПЖИ»:
На подмосковном первичном рынке на повышение цен влияет много факторов: объединение с Москвой, нагнетание обстановки из-за мирового кризиса, уменьшение предложения, вызванное предыдущей волной кризиса, летний рост предложений от банков по ипотечным программам… На наш взгляд, данный фактор (падение рубля прим. ред.) в настоящее время не является самым весомым.
По материалам www.metrinfo.ru