Ситуация с ценами на рынке недвижимости России стремится повторить ситуацию на рынке недвижимости Казахстана и Украины
7 июня в рамках XII Национального Конгресса по недвижимости состоялся бизнес-тур «Основы устойчивости, проблемы и пути развития малой и средней риэлторской фирмы».
Организатором бизнес-тура выступила группа компаний «Кредит-Центр», руководители которой поделились своим опытом, мнениями и предложениями.
Всего на мероприятии присутствовало около тридцати представителей из различных регионов России и стран СНГ. Участники мероприятия - руководители организаций таких городов, как: Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Оренбург, Омск, Астрахань, Киров, Владимир, Челябинск, Владикавказ, Краснодар, Ульяновск, Казань, Шелехов и Братск Иркутской области, Казань, Алматы, Харьков – приняли активное участие в дискуссии и обсуждении аналитических данных, выводов и предпосылок деятельности агентства, активно работающего на рынке недвижимости в Раменском и Жуковском, приняли для себя наиболее эффективные инструменты работы, которые возможно применить в своей области, а затем поделились особенностями работы в сфере недвижимости в своих регионах.
В ходе бизнес-тура были рассмотрены следующее вопросы:
- Об особенностях рынка недвижимости Московской области. О состоянии рынка в период кризиса и стратегиях выживания. А также о формах взаимодействия агентства недвижимости с органами власти рассказал Председатель Совета директоров группы компаний «Кредит-Центр», Президент Гильдии риэлторов Московской области, председатель Комитета по ипотеке РГР Мазурин Николай Михайлович. Он обратил внимание на всю разрозненность цен на недвижимость в 36 районах Московской области, в которой проживает порядка 7 миллионов человек. Если, например, рассматривать стоимость земельного участка, то можно увидеть, что в Одинцовском районе 1 сотка может стоить на Рублёвском направлении и 100 000 и 150 000 $, а в Луховицах или Зарайске 500$. Т.е. разница в 300 раз!
Мазурин Н.М. отметил одно из важных условий эффективной работы на рынке недвижимости – это двухстороннее взаимодействие с органами власти. От того, каков бюджет выделен в 2009 году на Программу «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», сколько средств выделено на поддержку ипотечного кредитования через госструктуры АИЖК и АРИЖК, и оттого, насколько эффективно и непосредственно будут работать государственные деньги, зависит многое.
27 марта 2009 года постановлением Правительства Московской области утверждена Долгосрочная целевая программа Московской области «Жилище» на 2009-2012 годы», общий объем средств, направляемых на реализацию которой составит 102 578 694 тыс. рублей. В 2009 году сумму на реализацию мероприятий по данной программе составила 16 437 139 тыс. рублей.
По данным Министерства строительного комплекса Московской области, с начала 2009 года на территории Подмосковья введено жилья общей площадью 2115,2 тыс. кв. м. За январь - май 2009 года на территории Московской области за счёт всех источников финансирования (по данным Мособлстата) введены в эксплуатацию новые квартиры общей площадью 2115,2 тыс. кв. м – 126,7 % к уровню январь - май 2008 года, в том числе в многоэтажных домах – 823,2 тыс. кв. м, - 177,6 % к уровню январь - май прошлого года. Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию за январь – май 1292,0 тыс. кв. м жилья – 107,1% к уровню январь - май 2008 года, доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 61,1% (в январе - мае 2008 года – 72,2 %). При этом в мае 2009 года введено 305,4 тыс. кв. м жилья, в том числе в многоэтажных домах 60,1 тыс. кв. м, индивидуальных – 245,3 тыс. кв. м.
В зависимости от того, развитие какой сферы жизнедеятельности граждан определенного района является в данный период времени задачей №1, зависит, в том числе и строительная сфера и рынок недвижимости. Например, в подмосковном городе Раменское вопрос благоустройства города является приоритетной задачей администрации. По словам первого заместителя главы администрации Раменского муниципального района Бауэра Александра Яковлевича, строительный комплекс является одним из основных показателей, который характеризует состояние экономики того или иного региона. Только в прошлом году в эксплуатацию было введено 250 тыс. кв. м жилья. Относительно численности населения района – это один из лучших показателей в области (более одного квадратного метра на человека).
- Хромов Андрей Александрович, генеральный директор ЗАО «Кредит-Центр», Президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района, заместитель председателя Комитета Российской Гильдии риэлторов по связям с общественностью, рекламе и PR раскрыл вопрос работы агентства недвижимости в условиях кризиса. Рассказал об изменении методов продвижения риэлторских услуг при спаде спроса и о возможностях общественного объединения риэлторов, как способе повышения конкурентоспособности и устойчивости агентства недвижимости.
Одним из наиболее весомых факторов эффективной работы агентства недвижимости в период экономической нестабильности Андрей Александрович обозначил диверсификацию деятельности, т.е. предоставление жителям района помимо привычных услуг купли-продажи вторичного/первичного жилья, сделок на рынке загородной и коммерческой недвижимости, на рынке аренды другие услуги, связанные со сферой недвижимости. Возможно значительно расширить количество видов качественных услуг, от оформления сделок, оценки автомобилей, юридических консультаций до выдачи займов и предоставления кредитов…
Также Хромов А.А. прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости в Раменском районе, определив уровень цен на рынке недвижимости пока ещё завышенным, основываясь при этом на элементарном расчёте «Коэффициента доступности жилья». Данный показатель определяет количество времени, необходимого среднестатистической семье для откладывания всего своего совокупного дохода на покупку среднестатистической квартиры. Например, для Раменского в настоящее время коэффициент составляет 7,8 года. В прошлом 2008 году этот показатель составлял чуть менее 5 лет. Чтобы «вписаться» в показатель 5 лет, средняя цена квадратного метра на вторичке должна составлять сегодня примерно 60-65 тысяч рублей за кв.м.
- Исполнительный директор ООО «Кредит-Центр Недвижимость» Рябчиков Сергей Иванович продолжил рассказ о тенденциях рынка и особенностях поведения потребителей риэлторских услуг в период кризиса.
Дело в том, что предпосылки сложившейся ситуации кризиса спроса на рынке недвижимости зарождались гораздо ранее осени 2009 года. Здесь стоит проследить за динамикой поведения участников рынка недвижимости с июня 2006 года, когда цены на квартиры были низкими (35 тыс. рублей за кв.м. в среднем по рынку недвижимости Раменского) при низком предложении. Низкое предложение, естественно, вызвало рост цен, причем резкий и значительный. Уже к ноябрю 2006 года цена достигла отметки в 60 тыс. за кв.м. Покупатели оказались совсем не готовы приобретать по таким ценам, квартиры перестали продаваться и объем их предложения на рынке также резко увеличился.
К концу 2006 года у продавцов квартир сложилось понимание, что дальше повышать цены не имеет смысла – все равно не покупают. Рынок стабилизировался и цены даже немного начали снижаться. И все бы было хорошо, но к концу 2007 года наконец-то заработала должным образом ипотека. Банки, по примеру Америки, наперегонки предлагали все более доступные кредиты на покупку жилья. К тому же в Россию из-за высоких цен на нефть хлынули и начали растекаться по экономической системе потоки «нефтяных денег». Спрос резко активизировался. Квартиры покупать стали не только для жизни, но и с целью надежного вложения денег, а еще и с целью спекуляции.
Резко возросший спрос подхлестнул цены и они, с начала 2008 года, снова начали неудержимо расти. С рынка «сметалось» все, продавались даже явные неликвиды. Доходило до того, что люди вносили аванс за квартиру, даже не побывав в ней. Это время можно назвать временем «квартирной лихорадки», ажиотажного спроса.
Что, конечно, не могло продлиться вечно. К началу осени 2008 года новости о мировом финансовом кризисе достигли и России. Банки начали сворачивать ипотечные программы, объем денег в деловом обороте начал стремительно уменьшаться, тревожные экономические новости заставили людей откладывать крупные покупки на будущее. Покупать недвижимость перестали. Но, продавцы этого не заметили и к концу 2008 года средний уровень цен на вторичном рынке Раменского поднялся до 95-100 руб./кв.м. Для этого района это был абсолютный рекорд за все время существования рынка недвижимости в регионе. Но уже почти никто ничего не покупал. Практически все, что было выставлено на рынок с сентября 2008 года, так на нем и осталось.
Таким образом, что мы видим сейчас?
Несколько месяцев назад рынок замер в ожидании – количество сделок было минимальным. Сбережения, которые планировалось потратить, в том числе на покупку жилья, теперь придерживались в связи с возраставшей неуверенностью в завтрашнем дне. В то же время хранить средства в деньгах стало рискованным. Курс валюты ведет себя непредсказуемо. Выиграл тот, кто в середине августа перевёл свои средства в доллары, однако, что ожидает владельцев рублей или долларов в дальней перспективе, однозначно сказать сложно. Стало понятным, что единственно верным решением будет вложение во что-то материальное и ликвидное во все времена. Результаты исследования, проведённые Росстатом в марте 2009 года, свидетельствуют о том, что процент сбережений россиян с целью покупки жилья вырос за год почти на 10 %.
Сергей Иванович подытожил следующим образом: «Интерес к недвижимости растёт по сравнению январём-февралём 2009 года, однако покупают только те объекты недвижимости, на которые продавцы делают скидку и данная динамика продолжится в течение продолжительного времени». Участников бизнес-тура интересовали совершенно различные аспекты мероприятия, о чём свидетельствовали многочисленные вопросы по трём выступлениям. Многие прокомментировали деятельность на рынке недвижимости в Московской области со своей позиции и поделились особенностями работы в своих регионах.
- В России показатели снижения цен на квартиры догоняют показатели динамики цен на ранках недвижимости Казахстана – к такому выводу участники бизнес-тура пришли, выслушав позицию Костенко Романа Валерьевича, представителя Национальной Ассоциации риэлторов из Алма-Аты, который поделился своими соображениями на этот счёт. В то время, когда Казахстан уже испытывал на себе резкий отток зарубежных инвестиций после продолжительного вливания в строительную сферу средств, девелоперы в России приобретали земельные участки и закладывали фундамент, будучи уверенными в перспективности проектов, в надёжности банковских систем и в стабильности заработков граждан РФ. Однако в Казахстане уже вовсю переживали строительный крах и кризис спроса. В результате чего произошло резкое снижение цен на квартиры, до 50%. Снижение происходило не сразу, в течение одного-двух лет строители соглашались на постепенное сбавление стоимости. Однако результатом снижения стала инвестиционная привлекательность некоммерческой и коммерческой недвижимости страны как для казахов, так и для представителей зарубежных стран. На данный момент Казахстан наибольший интерес представляет для жителей Китая. Если ранее, например, стоимость квадратного метра в многоэтажном элитном доме в столице Астане стоил 3 500 – 4 000 долларов, то за год застройщики пришли к цене 1 200 – 1800 долларов за 1 кв. м.
- Также весьма интересным было услышать мнение представителя Ассоциации специалистов по недвижимости Украины и Украинской Гильдии риэлторов. Балака Игорь Николаевич (г. Харьков) поделился, каким образом удалось оживить рынок недвижимости на Украине. Ситуация была аналогична ситуации в Казахстане, ситуации в Америке. Банки напрочь отказывались кредитовать организации и физлица. Средств на приобретение недвижимости становилось всё меньше. Продавцы держали цену и не уступали ни на гривну. Однако, для тех, кто не может ждать стабилизации цен, кому средства от продажи необходимы в скором времени на решение временных, но жизненно-важных проблем, прибегали к скидкам. Агентства недвижимости в жёстких условиях конкуренции и при однозначном отсутствии спроса диверсифицировали свою деятельность, переквалифицировались на оформление сделок и предоставление других услуг, что позволяло удержаться на плаву – это временная, но надёжная мера. В то же время три объединения риэлторов, три общественные организации активно занялись организацией круглого стола с целью решения вопроса «застаивания рынка недвижимости» на местном уровне. Игорь Николаевич отметил, что до тех пор, пока продавцы не стали идти на значительную уступку в цене, рынок недвижимости «с мёртвой точки» не двигался. Однако в настоящее время положительные тенденции наметились достаточно явно и сделки совершаются.
В ходе мероприятия участники бизнес-тура согласились с важностью обмена опытом между организациями различных регионов. В каждом субъекте РФ своя специфика и свои особенности. Однако, нередко схожесть ситуации заставляет задуматься о возможности перенесения опыта организации одного региона на другой. В целях поддержания единого информационного поля участники бизнес-тура договорились о регулярном обмене новостей и об организации выездных мероприятий с целью лучшего ознакомления и адаптации опыта компаний разных городов, областей и стран.
Полный список участников:
1. Дрягина Ирина Александровна, ИП Котовщикова Ю.В. (Иркутская обл.)
2. Егорова Эльвира Ильдусовна, НП "Региональная Гильдия риэлторов - Казань" (Республика Татарстан)
3. Ершова Надежда Викторовна, НП "Владимирская палата риэлтор" (Владимирская обл.)
4. Казанская Анастасия Александровна, ООО "АмирА-Н" (Санкт-Петербург)
5. Кононенко Василий Иванович, ЗАО "ТОРУС" (Краснодарский край)
6. Коркина Наталья Михайловна, АН "Компаньон" (Челябинск)
7. Костенко Роман Валерьевич, АН "Абсолют" (Казахстан)
8. Обухов Игорь Анатольевич, НП "Уральская палата недвижимости", ЗАО "Антей" (Свердловская обл.)
9. Реуцкий Алексей Анатольевич, ММЦ "Астрахань-Москва" (Астрахань)
10. Стукалов Денис Валерьевич, ООО "РК "Служба недвижимости" (Челябинская обл.) 11. Мелькин Вячеслав Вячеславович, ООО "Восток-Запад" (Оренбург)
12. Забродина Ирина Александровна, Центр жилищного кредитования (Санкт-Петербург)
13. Маиров Мурат Хусейнович, ООО "АмирА-Н" (Санкт-Петербург)
14. Балака Игорь Николаевич, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины (Харьков)
15. Казакова Ростислава Сергеевна, ООО "АН "Центр" (Омск)
16. Измайлова Галина Андреевна, ООО "Партнёры" (Владимир)
17. Козлачков Александр Викторович, ООО "АН "Золотой ключ" (Братск)
18. Галеев Рустэм Дамирович, НП "Уральская палата недвижимости" (Екатеринбург)
19. Бубнова Людмила Петровна, НП "Нижневолжская Гильдия риэлторов", АН "Честный град" (Волгоград)
20. Агкацева Людмила Николаевна "А.Конслат" (Владикавказ)
21. Евлоев Ахмед Исаевич, АН "Шанс" (Сочи)
22. Диков Александр Сергеевич, ЗАО "Центр недвижимости" (Ульяновск)
23. Ливада Виктор Павлович, ГК "Аякс Риэлт" (Краснодар)
24. Матрохин Андрей Геннадьевич, Агентство "Право и недвижимость" (Киров)
25. Гиоева Алла Таймуразовна, "А.Консалт" (Владикавказ)
26. Домбровский Михаил Владимирович, Президент Ассоциации риэлторов Калуги, "Мир Квартир" (Калуга)
Пресс-служба ГРМО www.grmo.su