По данным ВЦИОМ 51% опрошенных людей считают недвижимость – выгодным вкладом средств
По данным ВЦИОМ 51% опрошенных людей считают недвижимость – выгодным вкладом средств. Насколько это реально и что собой представляет рынок жилой недвижимости с точки зрения получения прибыли от частных вложений?
Ситуация на рынке. Инвестиции в строящиеся дома
Каждый город Московской области имеет свое уникальное лицо, живет и развивается по-своему. И везде складывается свой локальный микрорынок недвижимости. Соотношение типов домов благодаря этому индивидуально и зависит от причин экономических и исторических, развитости города и его инвестиционной привлекательности. Если говорить о средних показателях по ближнему Подмосковью (до 30 км от МКАД), то «хрущевки» здесь составляют 15%, типовая «панель» – 30%, дома «улучшенных серий» (например, «чешки») – около 20%. Современные дома постройки 2000-х годов: 30-40%.
Николай Мазурин, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, председатель совета директоров группы компаний «Кредит-Центр».
Объем недвижимости в многоквартирных жилых домах Московской области составляет около 60-65% от всей жилой недвижимости региона, из них к новостройкам относятся, по разным подсчетам, от 20 до 25 %, а ко вторичной недвижимости – 35-40%. Для вкладчика, настроенного на получение довольно быстрой прибыли, очевидным представляется решение по вложению денег в строительство домов на «нулевом» цикле.
Олег Репченко, руководитель www.IRN.ru
Сегодня существует практически единственный способ заработать на перепродаже: покупать квартиры в новостройках на начальных этапах строительства, а продавать их, когда дом уже построен или даже введен в эксплуатацию. В среднем рост цен в подобных случаях составляет 20-25%, а иногда доходит и до 40-50%.
Стоит, однако, отметить, что за последние годы (2011-2013 гг.) цены на квадратные метры хоть и растут, но совсем не так однозначно и быстро, как до кризиса: в какие-то месяцы и на отдельные виды недвижимости они даже падают, и в целом за год удорожание составляет 5-7-10%, что соответствует темпам инфляции. И в ближайшем будущем ситуация вряд ли изменится – во всяком случае для этого нет никаких предпосылок. После кризиса инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать до 100% в год, превратились в «квартирный депозит», то есть в нечто надежное, но не слишком прибыльное.
Чаша весов может склоняться и в пользу вторичной недвижимости
Что это означает для вкладчика? Если идеологически решение о покупке недвижимости лежит не только лишь в плоскости «дешевле купил – дороже продал», а имеет в своей основе более стабильные корни – сохранение капитала и получение текущих доходов – то новые дома постройки 2000-х годов, также относящиеся ко вторичной недвижимости, представляют собой интересное сочетание выгод для вложения денег: стоимость квартиры, в зависимости от её расположения, может со временем увеличиваться; кроме того, жильё можно сдавать в аренду и таким образом окупать вложение средств или даже погашать ипотечный кредит. На увеличение стоимости жилья со временем влияют развитие транспортной доступности и местонахождение дома.
Арендный доход
Средний доход от помесячной сдачи в аренду квартиры составляет 6-8% годовых от ее стоимости, в зависимости от затрат на эксплуатацию, и обязательного для всех, кто владеет недвижимостью, налога на имущество (от 0,1 до 0,5%). Срок окупаемости самой недвижимости при этом составляет в среднем 16-17 лет. Другими словами, при сумме вложений в 3 миллиона рублей в покупку 1-комнатной квартиры в ближнем Подмосковье (20-30 км от Москвы), ежемесячная прибыль от сдачи в аренду будет варьироваться от 18 до 20 тысяч рублей, а за вычетом эксплуатационных расходов и налогов – 14-15 тысяч. «Чистая» прибыль в год будет равна 170-180 тысяч, что означает 17-18 лет окупаемости. При этом важно учитывать фактор ежегодной инфляции, который, однако, компенсируется ростом цен на квартиры в этих городах.
Стоит также подумать о возможности приобретения квартиры в ипотеку, с тем, чтобы впоследствии ее сдавать и с помощью вырученных средств погашать кредит. Однако это возможно, если вы изначально готовы вложить не менее половины собственных средств в покупку жилья или же ежемесячно погашать примерно половину ежемесячной суммы кредита самостоятельно в случае, если речь идет об однокомнатной квартире в ближнем Подмосковье.
Ольга Чудинова
для газеты "Эксперт по недвижимости", по материалам Urbanus.ru