Лысенкова М.Г., руководитель отдела загородной недвижимости ООО "Кредит-Центр недвижимость" для журнала Метринфо.Ру: Плюсы и минусы загородного дома в деревне
Рекламные объявления пестрят предложениями современных коттеджей, участков с подрядом и без, но всему этому есть и альтернатива – дома в настоящей русской деревне. О них не так много пишут и говорят, но они тоже представлены на рынке, и могут подарить своим владельцам такие же незабываемые дни на лоне природы, что и самые популярные современные поселки.
«Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, что можно купить в подмосковных деревнях.
Сегодня на рынке загородного жилья еще предлагается «деревенская классика», и кирпичные многоэтажные особняки, построенные преимущественно в 1990-е годы, и ветхие деревянные домишки, которые покупаются, как правило, ради земли.
Объектов в деревнях довольно много. Если взять весь загородный рынок Подмосковья, то доля их, конечно, не велика, но если учесть, что деревенские предложения – это, как правило, вторичные объекты, правильнее рассматривать лишь рынок вторичной недвижимости. Около 40% загородной вторички предлагается именно в деревнях.
 |
Лысенкова Марина Геннадьевна руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Кредит-Центр недвижимость» |
Спрос на дома в деревнях довольно высокий и устойчивый: «Часто клиенты обращаются с поиском именно старого домика и просят не предлагать коттеджи. Таких запросов примерно 50%. 25% покупателей ищут дома в дачных поселках и примерно столько же – в коттеджных», - приводит статистику Марина Лысенкова, руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области.
За: сложившаяся застройка, есть коммуникации, можно прописаться, ЖКХ дешевле
В целом дома в деревнях сегодня покупаются, и причина тому – целый ряд их достоинств по сравнению с централизованными коттеджными поселками. Прежде всего, они находятся уже в обжитой местности с работающей инфраструктурой (магазин, аптека и т.п.). Во многих деревнях есть все коммуникации, в то время, как коттеджные поселки часто строятся в полях, где возникают сложности с подведением электричества или газа.
Еще один плюс деревень в том, что они являются населенными пунктами, где можно прописаться, а новые коттеджные поселки могут строиться на сельскохозяйственных землях, где прописка в домах не разрешается. Кроме того, в деревнях, которыми управляют местные администрации, обслуживанием дорог, освещением улиц, уборкой территории занимаются соответствующие коммунальные службы, в то время как в дачных и коттеджных поселках ремонтные и уборочные работы лежат на плечах жителей, поэтому, как правило, выше эксплуатационные расходы.
И против: неважные дороги, недостаток мощностей, вредные соседи
У деревенских домиков, естественно, есть и недостатки. Взять, к примеру, коммуникации. Да, во многих деревнях они есть, но какого качества и в каком состоянии? Очень часто состояние неудовлетворительное, и исправить положение бывает довольно сложно.
Особая бдительность
Вообще, приобретая дом в деревне, надо быть крайне бдительным. Помимо нехороших соседей можно столкнуться с кучей юридических рисков. Дома в деревнях и стародачных местах часто имеют неправильно оформленные или устаревшие документы, не соответствующие истинному положению дел.
Очень часто деревенские дома, построенные 50-70 лет назад, успевают сменить не одного собственника, а в документах все это может не найти никакого отражения. Поэтому крайне важно изучить акты, обосновывающие права собственности на объект: договоры дарения, купли-продажи, наследства, мены. Желательно понять историю объекта. Если продавец предлагает подписать договор купли-продажи, надо выяснить, является ли он первым собственником или до него были другие. Тогда важно понять, на основании каких документов он и его предшественники становились собственниками. Отдельная проблема – дома, полученные продавцами по наследству. Типичная история: бабушка оставляет дом своим наследникам, и один из них пытается продать ненужную недвижимость. В этом случае надо обязательно выяснить количество наследников и было ли оформлено их право на часть собственности, либо они отказались от наследства в пользу продавца. В первом случае один из собственников дома не имеет права продавать его без согласия других владельцев, иначе сделку может опротестовать любой из них. Так что нужно искать всех собственников долей и получать их согласие на продажу дома. И даже если продавец, получивший дом в наследство, единственный его владелец, не стоит расслабляться. Правильнее будет выяснить, не было ли других претендентов на наследство, не собираются ли они судиться с продавцом, чтобы получить часть дома. Если такие претенденты есть, и суд удовлетворит их иск о праве на наследство, сделка купли-продажи дома тоже может быть признана недействительной.
Предложения и цены
Если в доме есть газ, электричество достаточной мощности, водопровод или собственная скважина (колодец), а площадь земельного участка 10-12 соток, то такой объект в среднем стоит 2-3 млн руб. Если дом простой, но в очень хорошем состоянии и относительно новый (скажем, построен в 1990-е годы), то его стоимость может достигать 5 млн руб., а если, напротив, ветхий или без коммуникаций, то его порой реально купить и за миллион. Ну и конечно, на цену влияют местоположение и удаленность от МКАД.
Стоимость, к примеру, двухэтажного объекта площадью от 150 м кв., со всеми коммуникациям и земельным участком в 15 соток начинается от 7 млн руб.
Подробнее читайте в статье "Загородный дом: в деревне или в коттеджном поселке? Взвешиваем за и против. Оцениваем качество дорог, коммуникаций, документов. Цена добротного строения и земли - от 2 млн рублей"