Как отличить хорошего риэлтора от плохого? - вице-президент РГР Константин Апрелев в гостях у «Радио Россия»
 |
Апрелев Константин Николаевич, |
Несмотря на то, что рынок недвижимости в России существует уже около 30 лет, профессии «риэлтор» официально не существовало до сих пор, не было каких-либо документов, в которых чётко формулировались бы единые требования к специалистам, осуществляющим риэлторскую деятельность...
Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры? На что обратить внимание при продаже или покупке квартиры, знает только хороший риэлтор. Выбрать его иногда труднее, чем саму недвижимость.
Эти вопросы обсуждали 29 января в программе «Разные люди» в студии Радио «Россия». Гость студии – Апрелев Константин Николаевич, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР).
Несовершенство закона
В репортаже «Пираты квартирного моря» рассказывается несколько случаев, где владельцы долей или комнат оказывались в неприятной ситуации, когда уже не принадлежавшая им доля доставалась недобросовестным людям. Новые соседи перекрывали доступ в квартиру, угрожали, делали жизнь невыносимой.
Зачастую доли оказывались в руках преступников по причине несговорчивости бывших супругов или родственников, вступивших в наследство на жилплощадь в одной квартире или доме.
Чего бы хотелось от законодателей для регулирования этих сделок?
Гость программы Апрелев Константин Николаевич, вице-президент РГР, отметил, что разумным было бы запретить какие-либо сделки с долями в квартирах, которые невозможно выделить в отдельные, не проходные комнаты, а лучше прекратить оборот любых долей в квартирах и индивидуальных жилых домах.
Такие истории, как раздел имущества при разводе и вступлении в наследование без разрешения спорных моментов в отношении единого жилого объекта «по-людски», могут привести впоследствии к неприятным ситуациям - попадание доли к недобросовестному участнику рынка недвижимости – инвестору, скупающему мизерные доли в квартире и затем на этом спекулирующему. К сожалению, суды при бракоразводных процессах не принимают решений о передаче квартиры одной из сторон и определении размера и порядка выплаты другой стороне компенсации для исключения дальнейших безвыходных ситуаций для находящихся в конфликте правообладателей долей в квартире. Именно системное рассмотрение процесса развода, как процедуры предотвращения будущих конфликтов и споров позволило бы снизить конфликтность дальнейшего пользования этим жилым имуществом и сохранить человеческие отношения. Пока же существующая судебная практика приводит к последующим затяжным конфликтам сторон и криминальному обороту долей на рынке жилья!
Процедура вступления в наследство на квартиру или индивидуальный жилой дом в долях сразу на нескольких наследников также в перспективе порождает неразрешимые конфликты и, что характерно, между близкими родственниками и требует ее изменения. Показательным в этом смысле является опыт Германии!!! При наличии трёх наследников на индивидуальный жилой дом только один из них может претендовать. При этом получающий дом в наследство уплачивает двум другим сторонам денежное возмещение, равное стоимости долей, которые сторонам определены в процессе ведения наследственного дела нотариусом. Если никто из сторон не готов взять на себя уплату другим наследникам суммы возмещения, определенной нотариусом, то дом выставляется на торги и после продажи имущества все три стороны получают денежные средства. Вот чего хотелось бы достигать при завершении наследственного дела нотариусом и у нас в России.
Конечно, при этом нужен механизм, чётко определяющий стоимость доли в жилом имуществе. В настоящее время основной конфликт в том, что стороны не могут договориться о цене. Один считает её завышенной, другой – заниженной.
Подвижки в изменении законодательства в хорошую сторону, вроде, наметились. В декабре прошлого года в Государственную думу внесён законопроект о запрете оборота долей в квартирах и индивидуальных жилых домах, подготовленный группой депутатов, включая Павла Крашенинникова. Этот закон ограничивает оборот микродолей. В Госдуме сейчас идет работа над поправками, документ обсуждается с правоохранительными ведомствами.
Одинокие люди – мишень для мошенников
Ведущий программы затронул также вопрос незащищенных категорий граждан в так называемых группах риска, преимущественно одиноких пожилых людей или злоупотребляющих алкоголем.
Константин Николаевич обратил внимание, что при таких сделках к риэлторам не обращаются. Сделки проводят, минуя публично практикующих специалистов рынка недвижимости. Как правило, это целая группировка лиц, втирающихся в доверие и недобросовестно выкупающих или получающих в дар квартиры у таких лиц, обманутых или введённых в заблуждение. Другой вопрос, как сведения о том, что тот или иной владелец жилья проживает один в квартире и не имеет постоянных контактов и поддержки родственников, попадает к мошенникам. Это информация, которая хранится в паспортных столах, имеется у участковых и управляющих жильём компаниях, в РЭУ и ДЭЗ. Кто об этом ещё может знать? Чтобы исключить такие ситуации, нужно, чтобы родственники чаще общались со своими родными и близкими и заботились о них, не бросая их в непростой жизненной ситуации...
А покупателям квартир нужно предпринимать все необходимые действия, чтобы обезопасить себя от покупки квартиры с «тёмным прошлым». Для этого следует обратиться к специалистам рынка недвижимости. Риэлтор всегда проверит историю перехода прав на квартиру: кто купил и когда, кто наследовал и сколько сделок по квартире было проведено за последний год или три, предпринять все необходимые действия, чтобы в случае обращения в суд покупатель мог быть квалифицирован как «ДОБРОСОВЕСТНЫЙ» и не утратил права собственности на приобретённое жильё!
У риэлтора наработанная практика. Помимо официальной информации о квартире он задаст правильные вопросы собственнику жилья о том, когда построили дом, кто соседи, сколько по времени добираться до ближайшего парка, где здесь хорошая школа и детский сад. И где лучше купить вкусный хлеб? Даже по ответам можно будет понять, реальный ли перед Вами собственник или продавец с фальсифицированными документами.
Как найти хорошего специалиста?
К сожалению, людей, размещающих недобросовестную рекламу о своей компетенции и опыте работы, не имея их на самом деле, много. Ограничить рекламу таким лицам с развитием интернета и при огромном количестве порталов и досок объявлений на рынке недвижимости сложно. Однако такие возможности есть, но закон о рекламе их сегодня не использует и не применяет! Так, во многих странах ни один человек, не являющийся членом национального профессионального сообщества, не может рекламировать свою профессиональную деятельность. И это касается всего рынка профессиональных услуг, не только рынка недвижимости. Это актуальная сегодня задача бизнес-сообщества. На данный момент единственным инструментом для выбора хорошего специалиста является единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости на сайте www.reestr.rgr.ru.
Это публичный реестр практикующих специалистов. В этом реестре не просто профессионалы. Здесь люди, соблюдающие Кодекс этики, несущие моральную ответственность перед клиентами. Они должны быть честными перед потребителями. Если, к примеру, риэлтор представляет интересы покупателя, то его задача – помочь в приобретении желаемой квартиры по выгодной для покупателя цене. Если на риэлтора при этом выходит продавец и хочет, чтобы риэлтор также представлял его интересы, риэлтор должен спросить у покупателя согласия на представление им интересов обеих сторон в сделке и при несогласии второй стороны отказаться от оказания услуг продавцу в связи с конфликтом интересов в сделке и порекомендовать другого риэлтора продавцу недвижимости.
В реестр вносят информацию о сертифицированных компаниях, качество услуг которых соответствует Национальному стандарту, принятому системой сертификации, разработанному Российской Гильдией Риэлторов и утверждённому государственным органом РОССТАНДАРТОМ ещё 8 февраля 2002 года. Агентства недвижимости проходят сертификацию, страхуют профессиональную ответственность. Специалисты компании проходят обучение и аттестацию. А 8 февраля является общенациональным Днём риэлтора, праздником профессионалов рынка недвижимости.
Ещё одним знаковым событием прошлого года на рынке недвижимости стало вступление в силу Профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью». Это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов. Работа над ним продолжается.
Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области по материалам «Радио Россия»
